IGPM e IPCA: Entenda os Índices de Reajuste de Aluguel e Como Eles Afetam o Mercado Imobiliário

Os contratos de aluguel no Brasil, sejam residenciais ou comerciais, quase sempre trazem uma cláusula que prevê o reajuste periódico dos valores. Esse reajuste costuma seguir um índice oficial que reflete a inflação ou a variação de preços no período. Mas você sabe como esses índices funcionam e qual o impacto real deles no mercado?

Neste artigo, vamos explicar de forma simples e didática os dois principais índices utilizados nos contratos de locação: IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado) e IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Você vai entender:

• O que são esses índices
• Como são calculados
• Qual a diferença entre eles
• Qual costuma ser mais vantajoso para cada parte do contrato
• Como essas variações impactam o mercado imobiliário

📊 O que é o IGPM?

O IGPM é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e foi, por muito tempo, o índice mais tradicional nos contratos de aluguel. Ele reflete uma cesta de preços ponderada de acordo com os seguintes quesitos:

• Preços no atacado (IPA – 60%)
• Preços ao consumidor (IPC – 30%)
• Custo da construção civil (INCC – 10%)

Ou seja, o IGPM é um índice bastante influenciado pelo comportamento do atacado, o que pode torná-lo mais volátil.

📌 Curiosidade: em momentos de alta do dólar ou crise de insumos, o IGPM costuma disparar — como aconteceu em 2020 e 2021, quando acumulou altas acima de 20% ao ano.

📈 E o que é o IPCA?

Já o IPCA é calculado pelo IBGE e é o índice oficial da inflação no Brasil, adotado pelo Banco Central como balizador das metas de inflação e utilizado para o controle monetário.

Diferente do IGPM, o IPCA reflete a variação dos preços ao consumidor, incluindo grupos como:

• Alimentação
• Habitação
• Transportes
• Saúde
• Educação, entre outros.

O IPCA costuma ter variações menores e mais estáveis, pois não sofre tanto com fatores cambiais e preços no atacado.

⚖️ Comparativo IGPM x IPCA

🔍 Exemplo prático de diferença no reajuste

Imagine um aluguel mensal de R$ 2.000,00, com reajuste anual:

• Se o IGPM acumulado for 15%, o novo valor de aluguel a ser pago pelo inquilino será de R$ 2.300,00
• Se o IPCA acumulado for 5%, o novo aluguel será R$ 2.100,00

Para o inquilino, o IPCA tende a ser mais previsível e menos impactante. Para o proprietário, o IGPM pode representar um reajuste maior em alguns anos — mas também pode ser arriscado, pois valores excessivos tornam o imóvel menos competitivo no mercado.

📉 Por que o IPCA tem sido mais adotado ultimamente?

Após os aumentos exorbitantes do IGPM entre 2020 e 2021, muitos contratos passaram a migrar para o IPCA, buscando equilíbrio e menor risco de inadimplência.

Além disso, o IPCA é mais defendido por órgãos de proteção ao consumidor e tem sido mais aceito pelos tribunais em disputas judiciais.

📚 O que dizem os especialistas?

Segundo especialistas do mercado imobiliário e consultores financeiros, o ideal é que o índice seja negociado entre as partes conforme o perfil do imóvel e do contrato.

“O IGPM pode ser interessante em imóveis comerciais de alto valor, mas o IPCA tende a ser mais equilibrado em contratos residenciais de médio padrão”, explica o economista João Batista da Fipe.

📍 Outros índices usados no mercado

Embora IGPM e IPCA sejam os mais comuns, ainda é possível encontrar contratos que utilizam:

• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) — também calculado pelo IBGE, com foco em famílias de baixa renda.
• IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) — desenvolvido pela FGV e ainda em fase de adoção em algumas cidades.

Mas esses índices são menos frequentes na prática do mercado.

🧠 Como corretores e imobiliárias devem lidar com isso?

Para os corretores de imóveis, conhecer os índices e suas variações é fundamental para:

✔ Orientar corretamente os proprietários na elaboração dos contratos
✔ Evitar conflitos com os inquilinos
✔ Acompanhar as tendências de mercado
✔ Oferecer avaliações justas e bem fundamentadas

📈 Qual o impacto no mercado imobiliário?

O índice de reajuste impacta diretamente:

• O valor médio dos aluguéis
• A taxa de inadimplência
• A rotatividade de locatários
• A atratividade dos imóveis

Por isso, uma escolha mal feita pode comprometer a rentabilidade do investidor e dificultar a ocupação do imóvel.

📌 Conclusão

Escolher corretamente o índice de reajuste é uma decisão estratégica. O IPCA tem se mostrado mais estável e equilibrado, mas o IGPM ainda prevalece no mercado e poder ser mais relevante em contratos específicos — desde que negociado com transparência.

Corretores que dominam esse conhecimento ganham autoridade, ajudam seus clientes a tomarem melhores decisões e se destacam no mercado.